허가대상 거래계약은?
- 허가구역내에 있는 토지에 관한 소유권, 지상권을 이전 또는 설정하는 계약(예약 포함)을 체결하거나, 허가 받은 사항을 변경하고자 하는 당사자는 공동으로 시장, 군수 또는 구청장의 허가를 받아야 합니다. (※ 허가증은 허가 신청을 받은 날로부터 15일 이내에 교부)
허가구역 지정 현황
① 지정권자 : 국토교통부 장관, 특별시장·광역시장·특별자치시장·도지사·특별자치도지사
② 기 간 : 5년 이내
③ 토지거래계약허가대상 토지면적(도시지역 안)
용도지역허가를 요하는 면적(기준면적은 변동할 수 있음. 2022년 10월 15일 기준)
| 구분 | 대상 지역 | 기준 면적 |
| 도시지역 내의 지역 | 주거지역 | 180㎡ |
| 상업지역 | 200㎡ | |
| 공업지역 | 660㎡ | |
| 녹지지역 | 100㎡ | |
| 용도지역의 지정이 없는 구역 | 90㎡ | |
| 도시지역 외의 지역 | 기타 | 250㎡ |
| 농지 | 500㎡ | |
| 임야 | 1,000㎡ |
※ 국토교통부장관 또는 시·도지사가 허가구역을 지정할 당시 해당 지역에서의 거래실태 등을 고려하여 해당 기준면적의 10퍼센트 이상 300퍼센트 이하의범위에서 따로 정하여 공고할 수 있음.(주거지역 기준면적 10프로는 18m²)
※ 매매예약 가등기의 경우에도 토지거래계약허가 대상임
허가대상
① 허가구역 안에 있는 토지에 관한 소유권·지상권을 이전 또는 설정하는 계약(예약을 포함)을 체결하고자 하는 경우
② 허가받은 사항을 변경하고자 하는 경우(대가를 받고 이전 또는 설정하는 경우에 한함)
- 대가는 금전에 한하지 않으며, 물물교환, 현물출자 등 금전으로 환산할 수 있는 대물적 변제, 채무 인수, 채무면제, 무채재산권 및 영업권의 지급 등도 포함
- 허가구역 지정전에 체결완료된 거래계약은 허가제 미적용하며, 계약체결시점 확인은 검인일, 등기신청일 등 객관적인 증거로 판단
③ 구체적인 허가대상
- 자기주거용 택지구입
- 지역주민을 위한 복지·편익시설 설치
- 농업·축산업·임업 등의 영위- 비농업인(비임업인)이 농지(임야) 구입시는 세대원전원이 서울시에 주민등록이 되어 있는 자로서 실제로 해당지역에 거주하는 자
- 토지수용사업 시행 및 관계법령에 의해 지정된 지역·지구·구역 등 지정 목적에 적합하다고 인정되는 사업의 시행
- 허가구역 지정당시 사업시행자가 그 사업에 이용하는 경우- 허가구역 내 주민의 일상생활 및 통상적인 경제활동에 필요한 경우
- 보상법에 의한 토지수용자가 당해 허가구역 내에서 대체토지를 구입하는 경우 등
허가의 절차
① 허가신청 : 거래당사자(매도·매수자)가 공동으로 신청 (※ 대리인의 경우 위임장 필요)
② 신청서 기재사항 : 계약내용 및 토지이용계획
③ 업무처리 흐름도
허가의 효과
① 농지 :『농지법』제8조의 농지취득자격증명을 받은 것으로 봄
② 허가증을 교부받은 경우 :『부동산등기특별조치법』제3조의 검인을 받은 것으로 봄
※ 허가받은 후 허가받은 계약이 해제·취소되는 경우는 소유권 이전등기 신청의무가 없음. (국토계획법 제126조, 부동산등기특별조치법 제2조)
허가를 받지 않아도 되는 경우
① 대가가 없는 상속·증여 등
② 허가대상면적 미만의 토지
③『공익사업을 위한 토지등의취득 및 보상에관한법률』에 의한 협의취득·수용·사용
④『민사집행법』에 의한 경매
⑤『국유재산법』제12조의 규정에 의한 국유재산을 일반경쟁입찰에 의한 처분의 경우
⑥『공유재산 및 물품관리법』제10조에 따른 공유재산을 일반경쟁입찰로 처분하는 경우
⑦『도시 및 주거환경정비법』제48조에 규정에 의한 분양의 경우 보류지 등을 매각하는 경우
⑧『건축물의 분양에 관한 법률』에 의거 건축물을 분양하는 경우
⑨『도시개발법』,『주택법』,『택지개발촉진법』에 의한 토지의 공급
⑩『산업입지 및 개발에 관한법률』에 의한 사업시행자가 분양하는 경우
⑪『농어촌정비법』에 의한 농지등의 교환·분합 및 사업시행자가 농지를 매입하는 경우
⑫ 국세 및 지방세의 체납처분 또는 강제집행의 경우
⑬ 국가 또는 지방자치단체가 비상재해시 권리이전 또는 설정하는 경우
⑭『한국온천공사 및 농지관리기금법』에 의한 농지 매매·교환 및 분할을 하는 경우
⑮『외국인토지법』제4조에 따라 외국정부 또는 국제기구가 토지획득 및 허가받는 경우
⑯ 한국자산관리공사가 『금융기관부실자산등의효율적처리 및 한국자산관리공사의 설립에 관한법률』 규정에 따라 토지취득 및 경쟁입찰을 거쳐 매각하거나 3회이상 공매하여 유찰된 토지 매각의 경우
⑰ 법령 규정에 의하여 조세·부담금 등을 토지로 물납하는 경우
벌칙 및 이행강제금
① 허가 또는 변경허가를 받지 않고 계약을 체결하거나 사위 또는 부정한 방법으로 허가를 받아온 자
(※ 2년 이하 징역 또는 계약체결 당시의 당해 토지가격의 100분의 30에 상당하는 금액(개별공시지가)이하의 벌금)
② 토지거래계약허가를 받아 취득한 토지를 허가받은 목적대로 이용하지 아니한자
(※ 3월의 이행기간을 부여하고 취득가액(신고된 실거래가)의 10%범위내에서 매년 이용의무기간 종료시까지 이행강제금 부과)
신청서류
① 허가신청서 (국토의계획및이용에관한법률시행규칙 서식9호)
② 토지이용계획서(농지 : 농업경영계획서, 임야 : 산림경영계획서) (농지법시행규칙 서식4호, 토지거래업무처리규정 별지1호)
③ 토지취득자금의 조달계획서 (국토의계획및이용에관한법률시행규칙 서식12의2호)
토지 자금조달계획서는 부동산소재지 관할 시군구청 방문 또는 온라인 제출이 가능.
국토의계획및이용에관한법률시행규칙 바로가기
http://www.law.go.kr/%EB%B2%95%EB%A0%B9/%EA%B5%AD%ED%86%A0%EC%9D%98%EA%B3%84%ED%9A%8D%EB%B0%8F%EC%9D%B4%EC%9A%A9%EC%97%90%EA%B4%80%ED%95%9C%EB%B2%95%EB%A5%A0%EC%8B%9C%ED%96%89%EA%B7%9C%EC%B9%99
www.law.go.kr
<요약>
토지거래허가제는 투기방지 목적이며, 일정 기준면적 미만의 경우 적용하지 않음.
이 때문에 뉴타운 지정 지역에서 기준면적 미만의 토지 거래가 인기.
토지거래허가는 매수자가 허가를 받는 것임.
매도자는 협력의무 있을 뿐 매수자가 실거주, 자금계획제출 등을 하는 것.
결국 허가제 대상 구역은 인기가 있다는 것을 나라에서 찍어준 격임 따라서 매도하는 사람 적음.
경공매의 경우는 토지거래허가제 적용대상이 아님.
다만 경공매로 매수하더라도 실거주 2년은 필수임.(일부 임대 가능. but 조건 있음. 구분 되어있는 등)
허가 필요 없이 매수하는 것이 가능하다는 것.
상가도 마찬가지 경공매로 허가없이 매수가능하지만 자기경영 필수. 일부 임대 가능
허가를 받지 못한 매매 등의 거래행위의 효력은 무효이지만,
일단 허가를 받으면 그 계약은 소급해서 유효가 되고(유동적 무효의 상태)
이와 달리 불허가가 된 때에는 무효로 확정.(확정적 무효)
불허가 비율 5프로 이내라고 함.
이 경우 이의신청까지하면 허가되는 경우 있어 제도의 실익에 의문.
허가대상임을 모르고 계약한 경우 당사자간 합의로 계약 해제 시 처벌을 면할 수 있음.
허가받지 않고 거래시 벌금(이행강제금)이 부과됨.
허가받은 자는 허가받은 목적대로 이용해야하는 기간이 정해져있음.
(기간은 용도와 때에 따라 다르며, 기준일에 따라 적용 기간이 달라질 수 있음.)
허가대상지역인지 확인하려면 토지이용계획확인원을 조회.(국토교통부 토지이음 홈페이지 http://www.eum.go.kr)
http://www.eum.go.kr
www.eum.go.kr
반포의 경우 허가대상지역이 아니라 풍선효과 수혜를 받고있음. 허가대상기간 끝나면 지금 지정되었던 곳들이 억눌려있던 것에 대한 반발로 급등할지 추후 관찰.
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