[경매 권리분석] 인수되는 권리 : 유치권

“유치권”이란 

타인의 물건 또는 유가증권을 점유한 자가 그 물건이나 유가증권에 관하여 생긴 채권이 변제기에 있는 경우에 변제를 받을 때까지 그 물건 또는 유가증권을 유치할 권리를 말합니다(「민법」 제320조제1항).

유치권은 왜 생기는 걸까?

법원경매의 유치권의 대부분은 목적물에 대한 공사대금 미납과 관련이 있습니다.

 

유치권에 대해 알아둘 사항

유치권은 등기되지 않는 권리로 우선변제권이 없습니다.

이는 경매 매각 후 소멸하지 않고 낙찰자에게 인수되는 권리입니다.

유치권에 의한 경매신청이 가능합니다.(형식적 경매)

유치권은 일정 요건을 충족하여야 성립합니다.

그런데 그 성립여부까지 법원에서 확인하지는 않으므로 실제 성립 여부를 파악하기 어렵습니다.

유치권 신고를 통해 경매에서 좀 더 싸게 낙찰 받을 수 있다는 게 통용되면서 이를 악용하는 경우가 많습니다. 

만약 실제 유치권이 성립한다면 유치권자는 매수자(낙찰자)에게 부동산 인도 거절의 권리만 있을 뿐 채권 변제를 청구할 수는 없습니다. 그래서 합리적인 선에서 유치권자와 매수인이 합의하는 노력이 필요함.

유치권 물건 경매에 입찰 시 유의사항

허위유치권자와 실제 성립요건에 해당되지 못하기 때문에 경매에서 나오는 물건의 80% 가량은 유치권에 해당되지 않는다. 그렇다고 입찰자의 입장는 허위유치권이라 할지라도 유치권 신고가 들어오면 금융권에서는 대출이 되지 않을 수 있기 때문에 피해를 볼 수 있기 때문에, 유치권 신고 사건은 꼭 대출가능 여부를 확인하고 입찰해야 한다. 법률사무소나 법무사에게 유치권과 관련된 법률검토를 받아 은행권에 제출하는 것도 대출에 있어서 도움이 될 수 있다.

[네이버 지식백과] 유치권 경매 (부동산 경매 10개월-10단계, 2017.02.03., 표찬)

유치권 성립요건

1. 타인소유의 물건이나 유가증권

유치물이 타인의 물건(부동산 및 동산) 또는 유가증권이어야 합니다(「민법」 제320조제1항 참조).

2. 적법한 점유일 것

유치권은 유치하려는 목적물의 점유가 필요하며, 점유는 간접점유로도 가능합니다(대법원 2002.11.27. 선고 2002마3516 판결). 또한 그 점유가 불법행위로 인한 경우(예: 점유침탈한 경우)에는 적용되지 않습니다(「민법」 제320조제1항 및 제2항 참조).

3. 채권의 변제기가 도래할 것(경매개시결정의 기입등기 전까지)

유치권이 성립하려면 물건이나 유가증권에 관하여 생긴 채권의 변제기가 도래해야 합니다(「민법」 제320조제1항 참조).

4. 유치권 배제특약이 없을 것

당사자간에 유치권을 배제한다는 특약이 없어야 합니다. 유치권은 채권자의 이익을 보호하기 위한 법정담보물권으로서, 당사자는 미리 유치권의 발생을 막는 특약을 할 수 있고 이러한 특약은 유효하며, 이러한 특약에 따른 효력은 특약의 상대방뿐 아니라 그 밖의 사람도 주장할 수 있습니다(대법원 2018.1.24. 선고 2016다234043 판결).

5. 채권과 목적물 사이에 견련관계가 있을 것

유치권이 성립하기 위해서는 채권이 유치권의 목적물에 관하여 생긴 채권이어야 합니다(「민법」 제320조제1항 참조).

 

※ 견련관계가 부정되는 경우

▪ 임대인과 임차인 사이에 건물명도시 권리금을 반환하기로 하는 약정이 있었다 하더라도 그와 같은 권리금반환청구권은 건물에 관하여 생긴 채권이라 할 수 없으므로 그와 같은 채권을 가지고 건물에 대한 유치권을 행사할 수 없습니다(대법원 1994.10.14. 선고 93다62119 판결).

▪ 甲(갑)이 건물 신축공사 수급인인 乙(을) 주식회사와 체결한 약정에 따라 공사현장에 시멘트와 모래 등의 건축자재를 공급한 사안에서, 甲(갑)의 건축자재대금채권은 매매계약에 따른 매매대금채권에 불과할 뿐 건물 자체에 관하여 생긴 채권이라고 할 수는 없습니다(대법원 2012.1.26. 선고 2011다96208 판결).

 

<유치권 가능 채권 요약>

유치권 발생 O : 비용상환청구권(필요비,유익비), 공사대금채권, 수리비채권

유치권 발생 X : 보증금, 권리금, 매매대금채권, 건축자재대금채권, 외상대금채권

참고) 유익비 상환기간 유예결정 시에는 유치권 성립 안함.(법원은 임대인의 청구로 유익비 상환기간을 허여할 수 있음.) 

 

유치권 성립시기

그 목적물에 관하여 생긴 채권이 변제기에 있는 때.

경매개시결정의 기입등기 전에 변제기가 도래해야 성립함.

 

참고) 민사집행법 제92조 제1항은『제3자는 권리를 취득할 때에 경매신청 또는 압류가 있다는 것을 알았을 경우에는 압류에 대항하지 못한다.』라고 규정

참고) 채무자 소유의 건물에 관하여 공사를 도급받은 수급인이 경매개시결정의 기입등기가 마쳐지기 전에 채무자로부터 그 건물의 점유를 이전받았다 하더라도 경매개시결정의 기입등기가 마쳐져 압류의 효력이 발생한 후에 공사를 완공하여 공사대금채권을 취득함으로써 그때 비로소 유치권이 성립한 경우에는, 수급인은 그 유치권을 내세워 경매절차의 매수인에게 대항할 수 없다(대법원 2011다50165 판결)

 

유치권 소멸 또는 미성립 체크

1. 유치권 배제특약이 존재하는 지.

건설대금 대출 시 은행에서 요구하는 경우가 있으니 배제특약 여부를 확인.

2. 피담보채권(공사대금채권)이 소멸했는지.

도급인이나 이해관계인이 변제(또는 변제공탁)으로 소멸할 수 있고(민법 제 469조)

유치권을 행사 중에 소멸시효가 완성되는 경우 소멸함.

유치권을 행사하는 것만으로는 소멸시효가 중단되지 않으므로 수급자 입장에서 시효를 중단시키는 행위(청구, 압류(가압류), 가처분, 승인)를 해야함.

3. 적법한 점유의 상실.

도급인 등의 건물 출입을 막을 별도의 시정장치를 하고, 유치권 행사 중임을 알리는 현수막이나 공고문 등을 게재했는지 등을 확인

4. 유치권자의 선관주의의무 위반

유치물을 점유하다가 비용 등의 문제로 유치물을 제3자에게 임대하거나 담보로 제공하는 경우.

 

<요약>

경매에 있어서 유치권은 성립하지 않는 경우가 많다.(허위유치권신고)

그렇지만 허위 유치권이라도 신고된 경우 대출이 안나올 수 있으니 유의하자.

또한 성립하지 않음을 입증하기 위해서는 기존에 유치권 배제특약서 제출 후 대출받은 이력이 있는 지 확인하고 점유 상실여부도 확인하자.