[경매 권리분석] 가처분이 말소/인수되는 경우

가압류와 가처분의 차이 : 금전을 위한 것인지(가압류), 금전 이외의 것을 위한 것인지(가처분)

- 가압류는 금전채권이나 금전으로 환산할 수 있는 채권의 집행을 목적
- 가처분은 민사집행법상 강제집행을 보전하기 위한 제도로서, 금전채권을 제외한 채권의 집행보전을 목적으로 함.

가처분이 인수되는 경우.

경매절차에서 가처분은 선순위 가처분과 후순위 가처분으로 나누어 생각할 수 있습니다.

선순위가처분은 매각으로 인하여 소멸되지 않습니다.(인수)

매각 후 가처분권자 본안소송에서 승소하면 매수인은 소유권을 잃을 수 있습니다. 이 경우 매수인은 매각대금을 배당받은 채권자를 상대로 부당이득반환청구소송을 통해 회수해야 합니다.

선순위 가처분도 예외적으로 소멸되는 경우는 다음과 같습니다.
1. 피보전권리의 전부 또는 일부가 변제, 상계, 소멸시효 완성 등으로 소멸하거나 변경된 경우
2. 확실한 물적, 인적 담보의 제공, 채무액의 공탁 등 보전이유의 소멸이나 변경된 경우
3. 보전처분 집행 후 3년간 본안의 소송을 제기하지 아니한 때에는, 채무자나 이해관계인의 신청에 따라 결정으로 보전처분을 취소한 경우

후순위 가처분은 매각으로 소멸되는 것이 원칙입니다.
다만 후순위 가처분도 예외적으로 소멸되지 않은 경우는 다음과 같습니다.(인수되는 경우)
1. 토지소유자가 그 지상건물 소유자를 상대로 ‘건물철거 및 토지인도’를 구하기 위하여 건물에 대한 처분금지가처분을 한 경우 비록 후순위라고 하더라도 소멸되지 않습니다.
이는 등기사항증명서의 갑구 란에 설정되어 있는 가처분의 피보전권리 내용을 확인하면 알 수 있습니다.
2. 소유권이전의 원인무효를 다투는 가처분을 재판결과에 따라 말소가 안 될 수도 있습니다. 현재의 소유권이전된 것이 현 소유자가 서류를 위조하여 전 소유자의 소유권을 자기 앞으로 이전등기를 하였다면, 전소유자의 후순위 가처분에 기해 본안소송에서 승소 판결 받았다면, 현재의 소유권이전은 무효가 되므로, 매수인이 매각대금을 납부하였다고 하더라도 소유권을 취득할 수 없습니다. 후순위 가처분이 과거의 예고등기와 비슷한 효력을 갖는 것입니다.
3. 선순위 근저당권이 이미 변제되어 실제 잔여채무가 없음에도, 형식적으로 저당권 등기가 남아있는 경우, 2순위 가처분은 실질적으로 선순위가 되어 매각으로 인하여 소멸하지 않습니다. 저당권 채권부존재 소송과 같은 내용을 담고 있어 실제로 이해관계인 이외에는 실체를 알 수 없습니다.

<요약>

가처분 중 인수되는 경우.

• 선순위 가처분(말소기준권리보다 앞선)는 인수대상임
• 후순위 가처분도 인수되는 경우 있음.(아래 네가지 경우)

1. 건물철거 및 토지인도청구 가처분
2. 소유권이전원인 무효소송이 승소판결나는 경우.(즉, 낙찰 전 채무자의 소유권이 가짜였던 것.)
3. 선순위 근저당이 이미 변제되어 2순위 가처분이 실질적으로 선순위인 경우.(선순위 근저당이 형식적으로 등기가 남아있던 경우.)